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La dación en pago gana crédito


La dación en pago gana crédito

Bankia salda una hipoteca en Salt con la entrega del piso

Las entidades aceptan esta opción cada vez en más casos

Hassane Jalow, el jueves, en el piso que ayer entregó al banco. / PERE DURAN

Hassane Jalow cuidaba vacas en Gambia. En 2002 decidió seguir a su hermano, instalado en Salt (Gironès) en busca de nuevas oportunidades. Ahora tiene 32 años y ayer entregó las llaves de su piso a Bankia porque ya no puede hacer frente a la hipoteca que le brindó la antigua Caixa Laietana.

El banco acepta quedarse con el piso a cambio de liberar a Hassane de todas las deudas: una hipoteca de 182.000 euros, un préstamo con garantía hipotecaria de 12.000 euros e incluso los 1.800 euros que debía a la comunidad de vecinos. Él se siente aliviado, aunque su situación no es fácil. “Estoy sufriendo. No tengo trabajo ni nada”, explica en un precario castellano.

En casos como los de Hassane, al borde de caer en la exclusión social, los bancos prefieren ahorrarse el engorroso y costoso proceso de ejecución hipotecaria. “Si ven que van a tener muy difícil cobrar la deuda, les sale más a cuenta aceptar la dación”, dice Marta Afuera, miembro de la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH) de Girona.

A cambio, renuncian a reclamar deudas pendientes, algo que pueden hacer cuando los pisos salen a subasta. En esos casos, y si no se presenta ningún comprador, las entidades pueden por ley adjudicarse la propiedad por el 60% del valor inicial de tasación. Si ese valor es inferior a lo que les adeuda el ejecutado, le pueden reclamar la diferencia aun después de que este entregue las llaves.

La PAH considera que no debería ser legal que los bancos se queden los pisos en propiedad por solo el 60% de la tasación. “Los bancos deben ser responsables de sus actos propios y asumir la tasación que en su día hicieron y que consta en las escrituras”, afirma Martí Batllori, abogado de la PAH.

Hassane compró el piso en 2006 a una agencia inmobiliaria de Salt que ya no existe. Llevaba tres años trabajando sin contrato en el campo hasta que ese año, ya con los papeles en regla, logró dar el salto a una empresa cárnica de Banyoles.

El piso, en una zona popular, tiene 86 metros cuadrados y 4 habitaciones. La hipoteca se firmó por 182.000 euros y Hassane puso a su hermano como avalista. “Vino con su mujer y su hijo a vivir conmigo”, dice.

Las primeras cuotas eran de 700 euros al mes, pero en 2008 saltaron a 1.000. “Entonces trabajaba como albañil y cobraba 900 euros”, explica. Hassane fue a hablar con el banco para buscar una solución. El banco le ofreció una nuevo crédito de 12.000 euros para cubrir la parte de los pagos que no pudiese afrontar. El acuerdo era que durante un año solo pagase intereses. Luego las cuotas se reducirían a 750 euros. Seguía siendo demasiado: “Iba metiendo lo que tenía, 400 o 500 euros al mes”, cuenta.

El castillo de naipes se derrumbó cuando perdió el trabajo, en marzo. Dejó de pagar y ofreció a Bankia entregar las llaves a cambio de saldar sus deudas. El banco realizó una nueva tasación por 114.000 euros y aceptó la dación, que se firmó ayer. En ese documento, consta que la deuda es de 114.000 euros, a pesar de que en realidad él debía mucho más.

A Hassane se le ha acabado el paro y cobra 400 euros de renta mínima. Cuando le llaman va al bosque a recoger piñas para luego venderlas, pero logra muy poco dinero. En verano volverá a Gambia a ayudar a su hermano, que ha vuelto a su país de origen a trabajar la tierra dejando en Salt a su mujer y su hijo.

 

Aliviar las hipotecas ya es prioridad

La presión ciudadana introduce el drama de los desahucios en el debate político

La dación en pago se cuela con timidez en los programas con una retroactividad inviable

Cientos de personas contra un desahucio en Tetuán. /CLAUDIO ÁLVAREZ

Tras un año y pico y seis intentos de desahucio, a Lluís Martí, de la Bisbal del Penedès (Tarragona) le han notificado que la ejecución de su casa se suspende indefinidamente. Autónomo sin trabajo ni más prestación que 426 euros al mes, resume: “Se han dado por vencidos. Como dice un proverbio chino, si luchas puedes ganar o perder; pero si no luchas, estás perdido”.

El desahucio de Martí, fijado por primera vez para septiembre del año pasado, fue el primero que paró la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH). Desde entonces, son casi un centenar los que han conseguido a través de las PAH que se frenen los desalojos forzosos en España, sobre todo en Barcelona, Madrid y Murcia, aunque en total hay medio centenar de plataformas de desafío ciudadano.

La de Martí y las que han venido detrás, amplificadas por el 15-M, se han convertido en victorias de un movimiento que ha tenido gran eco ciudadano, mediático y que se mueve muy bien por las redes sociales.

Lo ha tenido la paralización de los desahucios y también la exigencia de una reforma de la ley hipotecaria que contemple la dación en pago —que la devolución del piso salde la deuda— con carácter retroactivo, que los deudores puedan quedarse en las viviendas afectadas pagando un alquiler social y que se paren los desahucios pendientes.

El impacto ha sido tal que ha obligado a los partidos políticos a posicionarse. “En poco tiempo las PAH han conseguido colocar el problema de los desahucios primero en la agenda mediática, judicial, con dos sentencias favorables a la dación en pago [de las audiencias de Navarra y Girona], y luego en la política”, señala el profesor de Ciencias Políticas y estudioso de los movimientos sociales, Jaime Pastor, de la UNED.

Cinco razones contra la reivindicación popular

FERNANDO DE LA MATA

Se ha generado un consenso en la opinión pública acerca de las bondades de la llamada “dación en pago”. Sin embargo, el Gobierno debería calibrar muy bien las consecuencias antes de modificar el régimen de responsabilidad universal. Se me ocurren cinco razones para no aprobarla:

  • Porque no resuelve el problema de los afectados. La reforma no puede ser retroactiva porque sería inconstitucional al suponer una reforma de la ley ex post facto. Dicho de otra manera, la nueva ley se aplicaría a las nuevas hipotecas pero no arreglaría el problema de las personas que a fecha de hoy ven como, al no poder pagar el préstamo, se subasta por 60 el piso por el que pagaron 100 y tras perderlo, el banco les sigue reclamando 40.
  •  Porque resultaría en la denegación de hipotecas para la mayoría de ciudadanos. Con la dación en pago, la banca exigiría garantías adicionales a la hipoteca (avales), o reduciría drásticamente el importe del préstamo a niveles del 50% o 60% del valor de la vivienda. En la práctica, ello significaría la denegación del crédito —y por tanto, de la posibilidad de ser propietario de una vivienda— para aquella mayoría de ciudadanos que no pudiera aportar garantías adicionales o pagar en efectivo un altísimo porcentaje del valor de la vivienda.
  • Porque acabaría de hundir el sector inmobiliario. El cierre del mercado de crédito supondría la puntilla para el sector inmobiliario porque, ante el descenso de la demanda y el estancamiento de la oferta, los precios se desplomarían todavía más.
  • Porque exigiría de los bancos una dotación adicional de capital. El descenso en el precio de la vivienda y la inexistencia de garantías para cubrir la diferencia entre la deuda hipotecaria y el valor de mercado de la vivienda agravaría los problemas de balance de los bancos, que se verían obligados a aportar capital adicional a sus balances para cubrir esa diferencia.
  • Porque el coste lo pagaríamos todos. La necesidad de capital adicional, sumada a las recientes exigencias adicionales de capitalización (9% de core capital o recursos propios) resultará previsiblemente en una necesidad de nuevas ayudas públicas, lo que obligaría al Estado a asumir las pérdidas de entidades que no sean capaces de capitalizarse en el mercado a costa del ya muy maltratado contribuyente, socializando así las pérdidas de los bancos a costa de más impuestos, más recortes, o ambas cosas.

El Estado ya ha tomado algunas medidas en los últimos meses, como elevar el sueldo mínimo inembargable de los 700 euros a los cerca de 1.000 o elevar el importe del 50% al 60% del valor de tasación por el que se adjudica la vivienda el banco.

Puestos a sugerir medidas adicionales alternativas a la “dación en pago”, plantearía diferenciar la vivienda habitual de la que no lo es, protegiendo la primera (no a las segundas ni demás residencias) en el sentido de obligar al banco que ejecuta la hipoteca a dar carta de pago por la totalidad de la deuda —es decir, una dación en pago pero al revés, ya prevista en el Código Civil catalán, o reformar la normativa concursal para hacerla más accesible a las personas físicas.

Fernando de la Mata, es abogado socio de Baker & McKenzie.

“El de la PAH es un movimiento de conquistas parciales”, analiza, y asegura que, programas electorales aparte, “el tema continuará en la agenda pública” y el próximo Gobierno “tendrá que plantear alguna medida al respecto, como una moratoria”.

Favorito en todas las encuestas, el Partido Popular no habla en su programa de reformar la ley hipotecaria, pero sí de modificar la ley concursal “para introducir en los procedimientos de insolvencia de las personas físicas”, garantías y “mecanismos de liberación de los deudores tras la ejecución del patrimonio embargable”.

Una forma ambigua de decir que, si alguien se declara insolvente y pierde su vivienda podría liberarse total o parcialmente de la deuda hipotecaria pendiente.

El programa del PSOE promete “la obligatoriedad de que las entidades financieras ofrezcan productos hipotecarios en los que la garantía se limite al bien hipotecado”. CiU habla de “favorecer la dación en pago mediante medidas fiscales”; IU-ICV apuesta por la dación en pago retroactiva; y UPyD propone un “apoyo activo al incremento de la oferta de créditos hipotecarios con dación en pago de la vivienda para amortización del crédito”.

Las plataformas de afectados celebran haber posicionado el drama de los desahucios: más de 30.000 solo de enero a junio de este año, según datos del Consejo General del Poder Judicial.

Pero no se fían y dicen que su lucha continúa en paralelo a la contienda electoral. “Seguiremos vigilando porque no nos fiamos, las promesas son fáciles, pero las medidas planteadas hasta ahora, como los cuatro intentos de regular la dación en pago en el Congreso de los Diputados, han sido vetados por los dos grandes partidos”, recuerda la portavoz de la PAH de Barcelona, Ada Colau. Colau también reprocha que, ostentando el poder, el PSOE “no haya hecho nada” y que socialistas y populares hayan bloqueado la Iniciativa Legislativa Popular (ILP) para la reforma hipotecaria.

La ILP pasó el trámite del Congreso y el Senado en septiembre, pero se ha quedado en la Junta Electoral Central.

El catedrático de Economía Aplicada de la Universidad Pompeu Fabra, José García Montalvo, apunta que la actual ley hipotecaria ya contempla la dación, pero que encarecería las cuotas.

“Para el sistema sería positivo, porque tendría más garantías, pero desde el punto de vista de los compradores individuales restringiría el crédito”, alerta, y sobre la dación retroactiva recuerda que “legalmente no hay forma, porque son contratos ya firmados”.

Ante esta realidad, la apuesta del catedrático pasa por “facilitar al máximo la dación voluntaria” con acuerdos individuales entre endeudados y deudores.

Desde el punto de vista de las entidades financieras, la Confederación Española de Cajas de Ahorros (CECA) también recuerda en respuesta por escrito que modificar la ley “supondría un beneficio para una minoría de prestatarios, a cambio de perjudicar a la mayoría —del 97%— que cumple puntualmente con sus obligaciones de pago”.

En parecidos términos responde, igualmente por escrito, la Asociación Española de Banca (AEB): “Algunos cambios que se barajan podrían excluir en el futuro a amplias capas de la población del acceso al crédito hipotecario” y añade que en cualquier caso, las medidas que se adoptasen “no deben tener carácter retroactivo”.

La AEB apela a medidas sociales para “paliar la situación de las familias que han perdido sus viviendas”. “Los problemas sociales no se pueden solucionar modificando aspectos técnicos del sistema hipotecario”, concluye, tras asegurar que antes de iniciar una ejecución hipotecaria las entidades “analizan todas las posibilidades de renegociar con el cliente”.

El PP defiende “mecanismos para liberar al deudor tras una ejecución”

Politólogos y sociólogos insisten en la fuerza del movimiento que pide una reforma de la ley. El catedrático de Ciencia Política de la Universidad Autónoma de Barcelona Joan Subirats cree que “el movimiento conecta con la gente por muchos frentes: el engaño, la codicia, los parados, el discurso contra la forma de actuar de los bancos, las desigualdades”.

Eso ha hecho posicionar a los partidos que habían esquivado el tema. “En el caso del PSOE está claro. Ante sus malas perspectivas busca elementos de acercamiento con el electorado, aunque no es creíble, porque podían haberlo hecho mientras han gobernado”. Subirats también destaca el papel del 15-M: “Desde el primer momento las PAH conectaron con el 15-M y entendieron la oportunidad de extender el mensaje”.

Uno de los portavoces de la Plataforma de Madrid, Vicente Pérez, cree que además de amplificar el mensaje, el 15-M ha contribuido a que la ciudadanía vea el movimiento contra los desahucios “con simpatía”.

“Así que no solo los partidos han incorporado el tema en sus programas, sino que se han cuidado mucho de no criticar”, apunta Pérez. Y lanza otro reproche: “Los partidos no hacen sino tratar lo que es un clamor, lo hacen por electoralismo”.

Las cajas avisan de que con la reforma el 97% pagaría más caros sus préstamos

El de las hipotecas y los desahucios era un tema “que los partidos no querían tratar”, asegura Jordi Mir, del Centro de Estudios de los Movimientos Sociales de la Universidad Pompeu Fabra. Como estudioso de los movimientos, destaca el mérito de las PAH: “A veces ni ellos mismos, los activistas, son conscientes de su capacidad para cambiar las cosas.

Si hoy sabemos qué es la dación en pago es gracias a ellos, si sabemos que en otros países no pasa, que en Francia se suspenden los desahucios en invierno, que nuestra legislación hipotecaria, con gente endeudada de por vida, no existe en ningún otro lugar del mundo… es gracias al trabajo primero de V de Vivienda y luego de las Plataformas de Afectados por la Hipoteca”.

V de Vivienda clamó entre 2006 y 2008 contra los problemas de acceso a la vivienda y protagonizó sonoras manifestaciones en toda España, aunque la movilización ciudadana había arrancado en 2004 en Barcelona, de la mano del colectivo Miles de Viviendas, que ocupaba edificios vacíos, posteriormente, con los talleres y la movilización contra el acoso inmobiliario.

El primer desalojo paralizado por el desafío vecinal ha sido suspendido

Mir entiende que “ni los partidos más alejados de las posturas de la PAH se han podido desmarcar de una realidad que les devora”. Y alerta de que el apoyo ciudadano a la paralización de desahucios abre el melón del debate entre legalidad y legitimidad: “No pagar la hipoteca no es legal e impedir un desahucio, tampoco, pero la sociedad ha legitimado situaciones que no son legales”. Total, dice el experto, “las autoridades se han visto obligadas a hacer contorsiones y afrontarlos, porque los proyectos ciudadanos están supliendo las carencias de las Administraciones”.

Algunos expertos creen que la dación restringiría el acceso al crédito

¿Y en qué quedarán las promesas? Si el profesor Pastor está seguro de que ganará el PP y que su candidato, Mariano Rajoy, tendrá que hacer “algo”, Mir apunta que “está por ver si quienes gobiernan están en condiciones de hacer lo que prometen”. En paralelo, Subirats añade además que cada día que pasa el problema se agrava: “Es como echar gasolina al fuego, es de una magnitud que si no hacen algo es imparable”.

En la misma línea se pronuncia Ada Colau, de la plataforma de Barcelona. “Algo tendrán que hacer, porque el problema persiste y crece. La magnitud es tal que si no hacen algo el Gobierno tendrá problemas de gobernabilidad y les estallará en las manos”, advierte.

Desde la casa de La Bisbal del Penedès de donde por ahora no será desahuciado, Lluís Martí, ha perdido la confianza en los políticos. “Los políticos y los bancos no hacen más que ayudarse mutuamente. ¿Y a nosotros quién nos ayuda? Solo lo hacen para ganar votos”, exclama.

Los programas

  • PSOE. “Estableceremos la obligatoriedad de que las entidades financieras ofrezcan productos hipotecarios en los que la garantía se limite al bien hipotecado, lo que se denomina dación en pago”.
  • PP. “Reformaremos la ley concursal para introducir en los procedimientos de insolvencia de personas físicas, con las debidas garantías para evitar comportamientos abusivos, mecanismos de liberación de los deudores tras la ejecución del patrimonio embargable”.
  • IU. “Promulgación de una nueva ley hipotecaria que contemple la dación en pago como fórmula para liquidar las deudas hipotecarias”. “La dación incluirá a todas aquellas personas que han sido desahuciadas o están en trámites”.
  • UPyD. “Apoyo activo al incremento de la oferta de créditos hipotecarios con dación en pago de la vivienda para amortización del crédito”.
  • CiU. “Favorecer la dación en pago mediante medidas fiscales”.
ELPAIS.COM

El número de desahucios sube un 14,2% en el tercer trimestre del año

Ascendieron hasta los 10.869, por debajo de los 16.464 del último trimestre

PÚBLICO.ES/EFE MADRID 23/12/2011

Imagen de un desahucio.

Imagen de un desahucio.ALBERT GARCÍA (PÚBLICO)

El número de desahucios no deja de crecer año tras año, aunque se modera respecto a los meses anteriores. En el último trimestre del año han crecido un 14,2%respecto al mismo período de 2010, con un total de 10.869. Sin embargo, este dato es menor que los 16.464 que se produjeron entre abril y junio.

Se rompe la racha de tres meses seguidos de subidas

Según los datos del Consejo General del Poder Judicial publicados este viernes, se rompe la racha de tres trimestres consecutivos de subida de estos procesos que, en muchas ocasiones, solicitan los bancos tras una ejecución por el impago de la hipoteca y en otros por la falta de abono de los alquileres.

En el segundo trimestre del año, los juzgados españoles ya acogieron 16.464 solicitudes de desahucio, un 21,2% más que en el segundo trimestre de 2010, con lo que se registraba un nuevo máximo histórico.

Los mismos datos ponen de manifiesto que en el acumulado de los nueve primeros meses del año se han registrado ya 42.879 desahucios, una cifra muy superior a los 34.459 del mismo período de 2010.

Valencia, la que más desahucios registró con 2.797

Las estadísticas del Consejo General del Poder Judicial también señalan que en el tercer trimestre del año las entidades financieras iniciaron 14.894 ejecuciones para quedarse con las viviendas por el impago de los préstamos hipotecarios, lo que supone una reducción del 23,1% en relación con el mismo periodo de 2010.

En total, en el acumulado del año, se contabilizan 57.136 ejecuciones, frente a las 71.488 del mismo periodo de 2010, que volvió a ser un año récord en este tipo de procesos al registrarse 93.636.

Por comunidades autónomas, Valencia fue la que más desahucios registró en el segundo trimestre del año, 2.797, mientras que la que menos fue La Rioja, al sumar 45. Por su parte, Andalucía fue la que más ejecuciones hipotecarias registró entre julio y septiembre, 3.182, en tanto que La Rioja volvió a ser la que menos, con 68.

PUBLICO.ES

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